La vente en viager est une pratique de plus en plus répandue dans le secteur immobilier. Elle permet à des personnes âgées de vendre leur bien tout en recevant une rente à vie, et aux acquéreurs de réaliser un investissement sur le long terme. Cependant, il existe certains critères à prendre en compte pour qu’un bien soit éligible à la vente en viager.
Le montant du bouquet et de la rente viagère
Le montant du bouquet correspond au capital initial versé par l’acquéreur lors de la signature du contrat de vente. Ensuite, le vendeur reçoit une rente viagère, généralement mensuelle, jusqu’à son décès. Ces deux sommes doivent être déterminées avant la mise en vente du bien, et tiennent compte de plusieurs facteurs :
L’âge du crédirentier
Le crédirentier, qui est la personne qui perçoit la rente viagère, doit être âgé d’au moins 60 ans. Plus l’âge du crédirentier est avancé, plus le montant du bouquet sera élevé, car la durée estimée de versement de la rente viagère sera plus courte. Ainsi, un crédirentier de 70 ans obtiendra probablement un montant de bouquet supérieur à celui d’un crédirentier de 60 ans.
L’espérance de vie du crédirentier et les tables de mortalité
Les tables de mortalité permettent de déterminer, en fonction de l’âge du crédirentier, sa durée probable de vie restante. Ces statistiques sont essentielles pour déterminer le montant du bouquet et de la rente viagère. En effet, plus l’espérance de vie du crédirentier est longue, plus la rente viagère sera faible.
La valeur du bien immobilier
Le montant du bouquet et de la rente viagère dépend également de la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Cette valeur doit être évaluée par un professionnel de l’immobilier, en tenant compte notamment de sa localisation, de son état général et de ses caractéristiques.
Une fois ces éléments appréciés, le montant du bouquet et de la rente viagère peut être déterminé en respectant certaines règles issues de la pratique notariale. Il peut toutefois varier selon les négociations entre le crédirentier et le débirentier (l’acquéreur). Pour plus d’informations sur la vente en viager, vous pouvez aller sur https://happyviager.be/.
La qualité du bien immobilier
Afin qu’un bien soit éligible à la vente en viager, il doit répondre à certains critères de qualité :
- Le logement doit être en bon état général et ne pas nécessiter de travaux importants. En effet, le débirentier n’aura pas forcément la possibilité d’effectuer des travaux dans l’immédiat, puisqu’il s’engage à verser une rente viagère au crédirentier.
- Le bien doit être adapté aux besoins du crédirentier, qui continuera à l’occuper pendant la durée de la rente viagère. Ainsi, il est préférable que le logement dispose d’un ascenseur si le crédirentier a des difficultés à se déplacer, ou qu’il soit équipé d’un chauffage performant et économique.
La sécurité juridique de la vente en viager
Pour qu’un bien soit éligible à la vente en viager, il faut que celle-ci puisse être conclue en toute sécurité juridique. Cela implique notamment :
L’absence de charges financières sur le bien immobilier
Le bien immobiler doit être vendu libre de toute hypothèque ou privilège financier, afin de garantir au débirentier la pleine propriété du bien à terme. Si tel n’est pas le cas, il convient de régler ces charges au préalable.
La vérification des droits successoraux et des capacités du crédirentier
Il est également nécessaire de s’assurer que le crédirentier est légalement capable de réaliser la vente en viager et qu’il dispose des droits successoraux pour mettre en place ce contrat. Dans le cas contraire, cela pourrait remettre en cause la validité de l’opération et engendrer des litiges avec les héritiers du crédirentier.
Le respect des formalités légales
Pour être valide, la vente en viager doit faire l’objet d’un acte notarié authentic à plusieurs mentions spécifiques. Il est donc important de passer par un notaire compétent dans ce domaine, qui pourra notamment vérifier les droits successoraux du crédirentier et s’assurer qu’aucune charge financière ne pèse sur le bien immobilier.
En résumé, les critères principaux pour que le bien soit éligible à la vente en viager sont :
- Le montant du bouquet et de la rente viagère, qui dépendent essentiellement de l’âge, de l’espérance de vie du crédirentier et la valeur vénale du bien;
- La qualité du bien immobilier, qui doit être en bon état général et adapté aux besoins du crédirentier;
- La sécurité juridique de l’opération, qui implique entre autres l’absence de charges financières sur le bien et le respect des formalités légales.
